Solide Kapitalanlage

Beschreibung

Kapitalanlage in Heidenau

Moderne Gewerbeimmobilie mit zwei vermieteten Einheiten und attraktiver Rendite

Diese gepflegte Gewerbeimmobilie in Heidenau stellt eine interessante Investmentchance für Kapitalanleger dar, die Wert auf laufende Mieteinnahmen, eine klare Objektstruktur und ein solides Renditeprofil legen. Das Gebäude wurde 2015 errichtet und umfasst zwei vermietete Gewerbeeinheiten mit getrennten Eingängen. Die funktional eigenständige Aufteilung sorgt für eine gute Nutzbarkeit, stabile Vermietungsstrukturen und eine vorteilhafte Drittverwendungsfähigkeit.

Die Immobilie ist vollständig vermietet. Insgesamt werden 3.620 € Kaltmiete pro Monat erzielt. Daraus ergibt sich eine Jahresnettokaltmiete von 43.440 €. Bei einem Angebotspreis von 625.000 € errechnet sich eine Bruttoanfangsrendite von ca. 6,95 %.

Die vermietbare Gesamtfläche beträgt ca. 295 m².

Die Mieteinnahmen im Überblick

Die erste Einheit ist an eine Bäckerei (ca. 115m²) vermietet. Hier wird eine monatliche Kaltmiete in Höhe von 1.480 € erzielt. Der Mietvertrag verlängert sich automatisch jeweils um ein weiteres Jahr, was dem Objekt eine verlässliche Fortsetzung des Mietverhältnisses ermöglicht.

Die zweite Einheit ist an eine Fleischerei (ca. 180m²) vermietet. Die monatliche Kaltmiete beträgt 2.140 €. Der Vertrag läuft bis Dezember 2029 und enthält zusätzlich eine Option über weitere fünf Jahre. Damit bietet diese Einheit bereits heute eine erfreulich langfristige Perspektive.

Attraktive Kennzahlen für Investoren

Die wesentlichen Ertragsdaten stellen sich wie folgt dar:

Angebotspreis: 625.000 €
Monatliche Kaltmiete: 3.620 €
Jährliche Kaltmiete: 43.440 €
Bruttoanfangsrendite: 6,95 %
Vervielfältiger: ca. 14,39-fach

Gerade für Kapitalanleger ist die Kombination aus einem vergleichsweise jungen Baujahr, zwei alltagsrelevanten Gewerbenutzungen und einer bereits vorhandenen Vollvermietung besonders interessant. Die beiden Einheiten verfügen über separate Zugänge und lassen sich dadurch wirtschaftlich klar voneinander trennen. Dies erleichtert nicht nur die laufende Bewirtschaftung, sondern erhöht auch die Flexibilität im Falle späterer Neuvermietungen.

Überschlägige Nettorendite

Für eine realistische Einschätzung der tatsächlichen Ertragskraft sollten neben der Jahresnettokaltmiete auch die üblichen nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten berücksichtigt werden. Nach Anlage 3 der ImmoWertV werden bei gewerblichen Objekten typischerweise Verwaltungskosten in Höhe von 3 % des Rohertrags und ein Mietausfallwagnis von 4 % des Rohertrags angesetzt. Für Geschäfte und vergleichbare gewerbliche Nutzungen wird bei der Instandhaltung ein Ansatz von 100 % der Wohnnutzungsansätze zugrunde gelegt.

Für 2026 wird bei den Instandhaltungskosten für die Wohnnutzung ein Ansatz von 14,40 €/m² p.a. veröffentlicht; dieser wurde hier für die überschlägige Kalkulation übernommen.

Daraus ergibt sich folgende Berechnung:

Verwaltungskosten:
3 % von 43.440 € = 1.303,20 € p.a.

Mietausfallwagnis:
4 % von 43.440 € = 1.737,60 € p.a.

Instandhaltungskosten:
295 m² × 14,40 € = 4.248,00 € p.a.

Gesamte nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten:
7.288,80 € p.a.

Jahresreinertrag nach Bewirtschaftungskosten:
43.440,00 € – 7.288,80 € = 36.151,20 € p.a.

Nettorendite:
36.151,20 € / 625.000 € = ca. 5,78 %

Fazit für Kapitalanleger

Diese Gewerbeimmobilie in Heidenau bietet eine gut nachvollziehbare Kapitalanlage mit laufenden Einnahmen und einem überschaubaren Risikoprofil. Das junge Baujahr 2015 spricht für einen modernen baulichen Standard. Die Aufteilung in zwei separate Gewerbeeinheiten mit eigenem Zugang stärkt die Vermietbarkeit und reduziert die Abhängigkeit von nur einem Nutzer. Gleichzeitig sorgen die bestehenden Mietverhältnisse mit Bäckerei und Fleischerei für eine solide Ertragssituation.

Mit einer Bruttoanfangsrendite von ca. 6,95 % und einer überschlägig ermittelten Nettorendite von ca. 5,78 % eignet sich das Objekt besonders für Anleger, die eine bereits vermietete Gewerbeimmobilie mit klarer Struktur, verlässlichen Cashflows und guten Grundlagen für eine nachhaltige Bewirtschaftung suchen.


Die Angaben im Expose wurden teilweise mit KI-Agenten erzeugt.

[1]: https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/anlage_3.html?utm_source=chatgpt.com "Anlage 3 ImmoWertV - Einzelnorm"
[2]: https://shop.sprengnetter.de/blog/neue-bewirtschaftungskosten-ansaetze-fuer-2026?utm_source=chatgpt.com "Neue Bewirtschaftungskosten-Ansätze für 2026"

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